Будущее городов, по мнению экспертов

Города никуда не денутся, но они должны измениться.

С тех пор как пандемия перевернула мир, мы получаем множество противоречивых сигналов о городах. Мы слышали, что такие города, как Нью-Йорк, исчезли , и что они очень популярны . Являются ли они бастионами болезней , которых люди всегда будут избегать? Тогда почему арендная плата такая чертовски высокая ? Удаленная работа означает, что люди могут работать из любого места — и так оно и есть, поскольку процент рабочих дней из дома составляет 30 процентов — и тем не менее компании продолжают вызывать людей обратно в офис . В то же время экономисты предсказывают упадок многих офисных зданий и непредвиденные налоговые поступления, которые они принесут городским властям, а это означает, что города могутзакончились деньги , чтобы финансировать некоторые из вещей, которые мы любим в них.

Ситуация, мягко говоря, запутанная. Поэтому мы попросили некоторых из лучших и умнейших людей, которые думают о городах — экономистов, градостроителей, ученых — высказать свое мнение об их будущем. Хотя они, конечно, не все были согласны, возникло несколько тем.

Большие города — подумайте о Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Чикаго — в конечном итоге будут в порядке, поскольку многое из того, что изначально делало их привлекательными, все еще существует и их невозможно найти где-либо еще. Но это не значит, что они останутся — или могут — остаться прежними.

Есть ряд вещей, которые города могут сделать, чтобы сохранить свои позиции привлекательных мест для жизни, и многое другое, что они могли бы сделать не только для выживания, но и для процветания. И хотя отъезд из городов преувеличен , даже небольшие сдвиги из крупных центров, таких как Нью-Йорк, могут принести непредвиденную прибыль пригородам , пригородам и другим городам, в которые люди переезжают. Это означает, что у небольших городов, таких как Цинциннати, Талса или Индианаполис, есть большие возможности позиционировать себя как место назначения для тех, кто покидает большие города, даже несмотря на то, что крупнейшие городские районы далеки от смерти.

«Правда в том, что города — это живые организмы, они меняются и меняются», — сказала Vox Мэри Роу, президент и главный исполнительный директор Canadian Urban Institute. «Они слишком динамичны, они слишком изменчивы и невероятно устойчивы».

«Чтобы убить город, нужно много».

Гибель больших городов сильно преувеличена.

По словам Ричарда Флориды, урбаниста и профессора Школы менеджмента Ротмана при Университете Торонто, если бы вы отправились в будущее на 10 лет, ваш любимый большой город, скорее всего, будет выглядеть «удивительно похожим» на то, как он выглядит сейчас. Пандемия и удаленная работа ускорили отъезд из городов. Но население больших городов постоянно меняется, поскольку люди — часто семьи — в поисках большей площади или более дешевого жилья уезжают, и въезжают новые люди. Пандемия просто ускорила норму.

«Произошло то, что все эти люди почти сразу достигли возраста формирования семьи, и разразилась пандемия, и они были женаты, или были партнерами, или имели детей, и они просто покинули города», — сказал Флорида. «Это типичный американский образец».

Николас Блум, профессор экономики из Стэнфорда, изучающий удаленную работу, в прошлом году подсчитал, что 12 крупнейших городов США в совокупности потеряли около двух третей миллиона жителей из городских центров из-за пандемии, причем около 60 процентов, как обычно, уехали в другие города . близлежащие пригороды. Взрыв удаленной работы позволил многим остальным уехать дальше, в другие города, более отдаленные пригороды и сельские районы. Но, как показывают цифры, относительно немногие люди полностью отказались от городской жизни. «Это сокращение населения, но оно не является катастрофическим и, возможно, сократит примерно десятилетнюю плотность городов», — сказал Блум, добавив, что это, вероятно, возвращает население этих городов примерно к 2010 году с 2019 года.

Согласно недавнему анализу данных Бюро переписи населения, проведенному Институтом Брукингса, города уже демонстрируют признаки восстановления после исторической потери населения из-за пандемии, причем самые большие изменения наблюдаются в крупнейших городах . С июля 2020 года по июль 2021 года более половины крупнейших 88 городов страны потеряли население, чего со многими из них не случалось десятилетиями. Анализ показывает, что с июля 2021 года по июль 2022 года в большинстве этих городов наблюдались более низкие потери населения, переход к приросту населения или даже больший прирост. За это время девять из 10 крупнейших городов с населением более миллиона человек увеличили прибыль или сократили потери.

Даже с возможностью удаленной работы для многих — но не для всех — по-прежнему привлекательны те же вещи, которые раньше привлекали людей в города: рабочие места , другие люди, удобства.

«Мы социальные животные, и люди всегда будут хотеть собираться и группироваться в городах. Это жестко запрограммировано. Я не вижу, чтобы это менялось. Деловые центры создают критическую массу деятельности, где сосредоточена коммерческая, культурная и гражданская деятельность», — сказала Vox Эмили Тален, профессор урбанистики Чикагского университета. «Эта концентрация способствует бизнесу, обучению и культурному обмену — это всегда будет желательно как в социальном, так и в экономическом плане».

Covid-19 был историческим, и его последствия не обошлись без боли. Уровень насильственных преступлений в городах, хотя и снизился с пиковых значений пандемии , все же выше, чем непосредственно перед пандемией. Уровень безработицы в таких городах, как Нью-Йорк, выше, чем в среднем по стране, чего не было до пандемии .

Но большие города и раньше сталкивались с серьезными проблемами: в период с 1970 по 1980 год население Нью-Йорка сократилось почти на миллион человек , в то время как Великая рецессия привела многих к финансовым затруднениям и ухудшению условий жизни , но в конечном итоге город жил лучше и восстанавливался быстрее, чем нация в целом.

Города будут наиболее привлекательны для молодежи и пожилых людей.

Города уже давно изо всех сил пытаются удержать молодые семьи, учитывая их неизбежную потребность в большем пространстве и, как правило, более высокую стоимость жизни. Но для групп населения на обоих концах возрастного спектра — молодых и старых — постковидные города могут представлять собой золотую середину.

Молодежь по-прежнему будут привлекать большие города тем, что они могут предложить, чего не могут дать пригороды и сельские районы: другими людьми, и их много, как в профессиональном, так и в социальном плане. Они также большие поклонники культурных удобств, которые приносит гигантская концентрация населения: рестораны, ночная жизнь, быстрый общественный транспорт, разнообразие и зеленые насаждения.

«В то время как удаленная работа уменьшила привлекательность плотных городских рынков труда, этот эффект меньше всего ослабил молодых специалистов в возрасте от 20 до 30 лет, которые все еще формируют сети, которые будут определять их карьерные траектории», — сказал научный сотрудник Economic Innovation Group Коннор О’Брайен. . «В то же время большинство неэкономических причин, по которым молодежь собирается в густонаселенных городах, никуда не делись; во всяком случае, возможно, короткий период без этих удобств заставил людей ценить их еще больше».

Эллен Данхэм-Джонс, профессор и директор программы городского дизайна в архитектурной школе Технологического института Джорджии, говорит, что нехватка рабочей силы, усугубляемая стареющим населением бэби-бумеров, заставит работодателей все больше удовлетворять желания небольшой молодой рабочей силы, которая, скорее всего, захочет сочетание работы на дому и личного наставничества. Им также нужны удобства и возможности для общения в городах.

Между тем, стареющее население также может стекаться в города с большей скоростью, чтобы воспользоваться лучшим в своем классе медицинским обслуживанием , множеством услуг, пешеходными и культурными возможностями — все это позволяет активным пожилым людям жить независимо дольше.

«Когда вы становитесь старше, вы не хотите, чтобы вас обременяли множеством вещей», — сказал Роу. «Поэтому лучше быть там, где много людей, где услуги легко доступны, где есть выбор общественного транспорта и способов передвижения, культурные мероприятия и все то, что нужно людям старшего возраста, которые не Я не работаю так много, хочу иметь возможность получать удовольствие».

Согласно анализу , проведенному Экономической инновационной группой, во всем этом особенно не учитываются люди посередине, особенно те, у кого есть маленькие дети, которые не вернулись в крупные города после пандемии. С начала пандемии популяция детей в возрасте до 5 лет в крупных городских округах сократилась на 6 процентов, что вдвое превышает национальный показатель.

Семьи вынуждены покидать города из-за извечных проблем, таких как недоступность ухода за детьми и жилье, которое не отвечает их потребностям.

По словам О’Брайена из EIG, городские застройщики в основном придерживались квартир с одной и двумя спальнями, а не более крупных, в которых могут разместиться несколько детей, потому что маржа больше, сказал О’Брайен из EIG, а также отсутствие гибких механизмов ухода за детьми из-за того, что он называет «удушающей нормативно-правовой средой». Чтобы изменить это, вероятно, потребуется большая политическая воля.

«Степень, в которой города стареют по сравнению со страной в целом, будет в значительной степени зависеть от того, будут ли они проводить политику, привлекающую родителей и семьи», — сказал О’Брайен.

Центры городов должны будут вращаться вокруг чего-то помимо офисных помещений.

Гигантские офисные здания — это гигантские слоны в комнате, когда дело доходит до взгляда на будущее городов.

«Старому центральному деловому району пришел конец», — сказал Флорида, назвав их «последним вздохом индустриальной эпохи».

В настоящее время, спустя три года после начала пандемии, офисы по-прежнему заполнены наполовину по сравнению с текущим уровнем, согласно данным компании Kastle , выпускающей ключ-карты . Исследователи из Колумбийского и Нью-Йоркского университетов подсчитали, что удаленная работа уничтожила стоимость офисов на полтриллиона долларов по всей стране.

А поскольку срок погашения коммерческих кредитов на сумму 1,5 трлн долларов приходится на фоне высокой доли вакантных площадей, высоких процентных ставок и низкой стоимости недвижимости, это может означать дефолты и дефицит бюджета. В Нью-Йорке налоги на недвижимость составляют около 30 процентов городского бюджета, а на офисы — около 20 процентов, хотя городской контролер говорит, что он ожидает лишь незначительного дефицита бюджета . Другие крупные офисные города, такие как Сан-Франциско, также сталкиваются с дефицитом бюджета, связанного с офисами.

Большинство экспертов, с которыми мы беседовали, согласны с тем, что многим офисным зданиям в больших городах придется стать чем-то другим, чтобы выдержать устойчивый переход к гибридной и удаленной работе. Но в то время как потеря коммерческих доходов может нанести ущерб городскому бюджету, это может привести к трансформации, которая в конечном итоге улучшит качество жизни горожан.

«Необходимо будет преобразовать офисные помещения в центре города, а также деятельность, которая осуществляется в центре города», — сказал Эстебан Росси-Хансберг, профессор экономического факультета Чикагского университета. «Эти города, вероятно, станут менее деловыми и более ориентированными на развлечения, с упором на культуру и развлечения».

Тален повторил это мнение.

«Американские центры города вращались вокруг офисных помещений, и это необходимо изменить», — сказала она. «Для того, чтобы оставаться оживленными, центры не могут быть только деловыми районами или только офисными районами. Они должны быть местом, где люди могут жить, работать и отдыхать. Таким образом, даунтауны значительно разнообразятся».

Это, вероятно, будет означать больший упор на другие потоки доходов, такие как продукты питания, развлечения, туризм и, что важно, преобразование офисных помещений для других целей, особенно для жилья. (Один из парадоксов современного городского момента заключается в том, что даже когда мы обсуждаем будущее городов, стоимость жилья остается высокой в ​​большинстве прибрежных городов, потому что спрос по-прежнему высок, а предложение низкое, и люди, оставшиеся в городах, искали больше места .) Это, конечно, потребует большой изобретательности на ряде уровней и, конечно, будет непростым. Площадь многих офисных зданий чрезвычайно велика, поэтому в каждой квартире практически невозможно иметь такие предметы первой необходимости, как окна. Стоимость переоборудования таких вещей, как кухни и ванные комнаты, в отдельные квартиры, а не только в централизованные помещения в офисах, также высока — и это сложный экономический подъем, учитывая, что арендная плата за квартиру меньше, чем обычно взимают офисы. Это, конечно, если застройщики смогут найти финансирование в этой высокопроцентной среде. Наконец, городские правила часто запрещают такие преобразования, поэтому придется преодолеть и политические препятствия.

«Суть действительно процветающей экосистемы в том, что отходы в системе быстро перерабатываются», — сказал Роу. «Поскольку растение теряет свои листья, эти листья становятся компостом, который затем питает растение рядом с ним. То же самое и с городами: они постоянно самозаправляются и восстанавливаются».

Удаленная работа — большие возможности для малых и средних городов

В то время как небольшая убыль населения не имеет большого значения для больших городов, она имеет большое значение для маленьких, где даже небольшой приток новой крови будет иметь большее значение. Удаленная работа сделала так, что люди, покидающие города, могут уехать дальше, чем обычно, и это большая возможность для небольших и средних городов, где цены ниже, но и возможности трудоустройства тоже.

Конечно, эти небольшие города должны доказать, что они являются хорошим местом для жизни. Это означает наличие — и маркетинг того, что у них есть — таких вещей, как дешевое жилье, хорошие школы, умеренный климат, обилие зеленых насаждений, хорошие аэропорты и активная культурная деятельность.

«В будущем свободно мыслящие работники-гибриды WFH будут иметь больше свободы в выборе того, где они хотят жить», — сказал Мэтью Кан, профессор экономики Университета Южной Калифорнии, добавив, что постиндустриальные города имеют преимущество благодаря большому количеству жилья. историческая культура и близость к основным водным путям, которые теперь могут служить не только торговыми портами, но и местом отдыха.

Людям нужны места, где их деньги уйдут далеко и где качество жизни хорошее. Помимо этого, однако, многое из того, что люди хотят, варьируется. Небольшие города не должны быть всем для всех.

«Чтобы процветать, города должны думать как потребительские товары в мире бесконечного выбора», — сказал Vox историк экономики Дрор Полег. «Им придется более тщательно подходить к выбору клиентов, которых они пытаются привлечь».

По его словам, это может означать попытку привлечь либеральных профессионалов или семьи, работающие на открытом воздухе, в середине карьеры.

«Думайте как потребительский бренд: объедините уникальные функции и услуги таким образом, чтобы предложить уникальное ценностное предложение для определенной группы людей».

Флорида прогнозирует, что следующие центры роста будут в Хартленде, в таких местах, как Талса, которая хорошо поработала над привлечением удаленных работников со всей страны . (Флорида рекомендует программу Tulsa Remote.)

Городам такого типа еще предстоит проделать определенную работу по диверсификации своей экономики и перспектив трудоустройства, а также по поиску других способов привлечь удаленных работников.

«Небольшим городам придется заново изобретать центры для удаленных работников», — сказал Флорида. «Города должны быть больше ориентированы на жизнь и развлечения, а пригороды — на работу. Должна быть небольшая перебалансировка».

Небольшие города также могут использовать этот момент как шанс стать более смелыми, пробуя вещи, которые могут выделить их города.

«Лидеры средних городов должны быть очень смелыми», — сказал Роу, сославшись на такие идеи, как запрет автомобилей в центре города или принятие гибкой политики в отношении того, где можно строить жилье. «И им нужно найти способ сказать «да» как можно большему количеству вещей».

В то же время важно, чтобы эти небольшие города не сталкивались с теми же проблемами, от которых пытаются убежать люди, покидающие большие города.

«Страна удваивает агломерацию с низкой плотностью населения, при этом самый быстрый рост укореняется в ошеломляюще обширных районах вокруг городов Солнечного пояса в Техасе и на юго-востоке», — сказал Кенан Фикри, директор по исследованиям Economic Innovation Group. «Как это отразится на перегруженности и потреблении земли, как это согласуется с изменяющимся климатом и какое влияние это окажет на характер или степень инноваций — все это огромные открытые вопросы, когда мы смотрим в следующее десятилетие».

Чтобы конкурировать друг с другом и действительно процветать, города должны работать над тем, чтобы стать более привлекательными местами для жизни.

Тот факт, что в больших городах, вероятно, все будет хорошо, не означает, что в них нет проблем или что они не могут быть намного лучше. Делают и могут.

«Сила рынков труда в крупных городах позволила им скрыть другие вопросы, такие как качество образования, надежность общественного транспорта, общественная безопасность и доступность жилья», — сказал О’Брайен. «Рост удаленной работы должен, по крайней мере, подтолкнуть города к основам, переориентировав городских руководителей на основные проблемы качества жизни, для решения которых были созданы местные органы власти».

Это означает сохранение того, что уже делает города хорошими, и добавление вещей, которые могли бы улучшить жизнь их жителей — это то, что удержит людей там и заставит других приезжать.

«Важнейшие области, на которых города должны сосредоточиться, включают строительство жилья, инфраструктуру и управление общественными услугами в более широком смысле», — сказал Арпит Гупта, доцент кафедры финансов NYU Stern.

Это потребует сочетания ослабления ограничений на зонирование, стимулирования преобразования офисов в жилье и других видов коммерческой недвижимости, а также поиска новых налоговых баз. Это также означает поддержание систем, которые у них уже есть, например, транспортных систем.

Также важно, чтобы города поддерживали чистоту и безопасность, как в восприятии, так и на самом деле.

«Закон и порядок имеют первостепенное значение, поскольку ни один бизнес или высокооплачиваемый человек не хочет жить в районе с высоким уровнем преступности», — сказал Блум.

В будущем городам также следует попытаться стать более благоприятными для семей. Это означает финансирование школ, строительство жилья, в котором могут разместиться семьи, создание политики, поощряющей доступный уход за детьми, и просто облегчение жизни людей с детьми. Города также должны учитывать новые проблемы на горизонте, такие как изменение климата , и вкладывать больше средств в адаптацию к меняющимся погодным условиям, используя такие вещи, как волноломы и огнестойкие конструкции.

Что именно ждет города в будущем, не совсем ясно, но они, безусловно, останутся. Будут ли они действительно процветать, зависит от того, что мы будем делать с ними дальше.

Рани Молла — старший корреспондент Vox, и в своих репортажах она фокусирует свое внимание на будущем работы. Она освещала бизнес и технологии более десяти лет — часто в чартах — в том числе в Bloomberg и Wall Street Journal.

Источник:
https://www.vox.com/technology/23818654/future-cities-experts-offices-urbanism